La suppression de la valeur locative rend les frais d'entretien non déductibles fiscalement. Les bâtiments anciens perdent ainsi de leur valeur par rapport aux bâtiments neufs. Les biens immobiliers en mauvais état ont déjà perdu de leur valeur ces dernières années.

Avec la suppression de la valeur locative au plus tôt à partir de 2028, les dépenses d'entretien immobilier ne seront plus déductibles fiscalement. Les bâtiments anciens perdront ainsi de la valeur par rapport aux bâtiments neufs. Matthias Holzhey, économiste chez UBS Switzerland AG, estime dans une étude récente qu'environ un tiers des maisons individuelles et des propriétés par étage ont besoin d'être rénovées en profondeur. Les immeubles construits entre 1960 et 1990 sont particulièrement concernés.

Baisse des prix des bâtiments anciens

Selon le Swiss Real Estate Datapool (SRED), les appartements en copropriété neufs se vendent actuellement en moyenne 1,5 million de francs, soit environ 13 000 francs par mètre carré. Pour les copropriétés en très mauvais état, la baisse atteint près de 500 000 francs. Les baisses les plus importantes concernent les bâtiments des années 1970, dont la structure est en très mauvais état.

En termes absolus, les rénovations sont plus coûteuses pour les maisons individuelles que pour les appartements en copropriété. Le prix d'achat moyen d'une maison individuelle neuve est d'environ 2,3 millions de francs. Une maison individuelle en très mauvais état située dans un endroit comparable coûte environ 800 000 francs de moins. Cependant, lorsque la structure du bâtiment est défectueuse, une reconstruction est souvent plus intéressante qu'une rénovation.

Coûts de rénovation plus élevés, différence de prix plus importante

Les différences de prix entre les logements neufs et ceux nécessitant une rénovation dépendent fortement de l'évolution des coûts de construction. Ainsi, la forte augmentation des coûts de rénovation en 2022 et 2023, d'environ 15 % au total, a entraîné une augmentation comparable de la décote pour les bâtiments anciens. Au cours des dix dernières années, on a également observé une prudence croissante lors de l'achat de propriétés par étage en très mauvais état, datant pour la plupart des années 1970.

Effet global limité sur le marché immobilier

Au total, environ 80 % des investissements de rénovation devraient être déductibles en vertu du droit actuel. La suppression de cette déduction fiscale entraînerait une augmentation du coût des rénovations de 10 % à 25 % du volume d'investissement, en fonction du taux d'imposition marginal. La baisse supplémentaire du prix des bâtiments anciens devrait donc être de l'ordre de 5 % des prix d'achat actuels. L'effet sur l'ensemble du marché reste donc limité. En outre, l'effet négatif absolu sur les prix est partiellement compensé par la suppression de la valeur locative dans un contexte de taux hypothécaires bas.

Les cantons à forte imposition et à faible valeur foncière sont les plus touchés

Au niveau régional, les biens immobiliers situés dans les cantons à forte imposition et à faible valeur foncière sont les plus touchés : la baisse de valeur supplémentaire par rapport à un bien immobilier neuf peut y atteindre 10 %. Pour les maisons individuelles délabrées dont la structure est en mauvais état, la suppression de la déduction fiscale pour la valeur intrinsèque joue un rôle secondaire. En effet, les investissements dans une nouvelle construction de remplacement sont considérés comme des coûts de production augmentant la valeur et ne sont en principe pas déductibles dans le système fiscal actuel, à l'exception des coûts de démolition.