L'abolizione del valore locativo rende le spese di manutenzione non più deducibili fiscalmente. Gli edifici vecchi perdono così valore rispetto a quelli nuovi. Gli immobili con una struttura edilizia scadente hanno già perso valore negli ultimi anni.

Con l'abolizione del valore locativo a partire dal 2028, le spese di manutenzione degli immobili non saranno più deducibili fiscalmente. Gli edifici vecchi perderanno quindi valore rispetto a quelli nuovi. Matthias Holzhey, economista presso UBS Switzerland AG, stima in un recente studio che circa un terzo delle case unifamiliari e delle proprietà per piani necessitano di sostanziali lavori di ristrutturazione. Particolarmente colpiti sono gli immobili costruiti tra il 1960 e il 1990.

Riduzione dei prezzi degli edifici vecchi

Secondo lo Swiss Real Estate Datapool (SRED), attualmente per gli appartamenti di proprietà in condizioni pari al nuovo si pagano in media 1,5 milioni di franchi, ovvero circa 13 000 franchi al metro quadro. Per le proprietà per piani in pessime condizioni, la riduzione è di quasi 500 000 franchi. Le riduzioni maggiori riguardano gli edifici degli anni '70, che presentano una struttura molto fatiscente.

In termini assoluti, le ristrutturazioni delle case unifamiliari sono più costose rispetto a quelle degli appartamenti in condominio. Il prezzo medio di acquisto di una casa unifamiliare nuova è di circa 2,3 milioni di franchi. Una casa unifamiliare in pessime condizioni in una posizione simile costa circa 800 000 franchi in meno. Tuttavia, in caso di struttura edilizia carente, spesso è più conveniente costruire un nuovo edificio piuttosto che ristrutturare quello esistente.

Costi di ristrutturazione più elevati, differenza di prezzo più elevata

Le differenze di prezzo tra unità abitative nuove e unità che necessitano di ristrutturazione dipendono fortemente dall'andamento dei costi di costruzione. Ad esempio, l'impennata dei costi di ristrutturazione nel 2022 e nel 2023, pari complessivamente a circa il 15%, ha portato a un aumento comparabile dello sconto per gli edifici vecchi. Negli ultimi dieci anni si è inoltre osservata una crescente cautela nell'acquisto di proprietà per piani in pessime condizioni strutturali, per lo più risalenti agli anni '70.

Effetto complessivo limitato sul mercato immobiliare

Complessivamente, secondo la normativa vigente, circa l'80% degli investimenti di risanamento dovrebbe essere deducibile. L'eliminazione di questa deduzione fiscale comporterebbe un aumento dei costi di risanamento compreso tra il 10% e il 25% del volume degli investimenti, a seconda dell'aliquota fiscale marginale. Lo sconto aggiuntivo per gli edifici esistenti dovrebbe quindi aggirarsi intorno al 5% dei prezzi di acquisto attuali. L'effetto sul mercato complessivo rimane quindi limitato. Inoltre, l'effetto negativo assoluto sui prezzi è in parte compensato dall'eliminazione del valore locativo proprio in un contesto di bassi tassi ipotecari.

I cantoni con imposte elevate e bassi valori fondiari sono i più colpiti

A livello regionale, gli immobili nei cantoni con imposte elevate e bassi valori fondiari sono i più colpiti: in questi casi, il calo di valore aggiuntivo rispetto a un immobile nuovo può arrivare fino al 10%. Nel caso di case unifamiliari fatiscenti con una struttura edilizia in cattivo stato, l'eliminazione della deduzione fiscale per il valore intrinseco gioca un ruolo secondario. Infatti, gli investimenti in una nuova costruzione sostitutiva sono considerati costi di produzione che aumentano il valore e, a parte i costi di demolizione, non sono generalmente deducibili nemmeno nell'attuale sistema fiscale.