Les personnes qui approchent de la retraite prévoient peut-être d'acheter un appartement. En tant que propriétaire par étage, on obtient souvent plus de surface habitable que dans le cas d'une maison pour le même montant et les dépenses sont réparties. Mais les droits sont limités.
La propriété par étage existe depuis le 1er janvier 1965, date d'entrée en vigueur de l'article 712a du Code civil suisse. Depuis lors, le taux de logements en propriété n'a cessé d'augmenter en Suisse, ce qui, selon l'Office fédéral du logement, est dû à l'augmentation rapide du nombre de propriétés par étage.
Qu'est-ce que la propriété par étages ?
Les personnes qui acquièrent un logement en propriété en Suisse n'achètent pas tout le terrain, mais seulement une part de celui-ci. Cette part est inscrite au registre foncier et est déterminante pour la répartition des frais. Le propriétaire de l'appartement doit participer, au prorata de sa part, non seulement aux frais d'entretien des parties communes telles que le toit, la façade, la cage d'escalier, l'ascenseur pour personnes, etc., mais aussi aux frais d'exploitation qui comprennent par exemple les frais de chauffage, les frais d'eau, les frais de conciergerie et d'entretien du jardin. Les mesures de construction sur les parties communes ne peuvent en principe être réalisées qu'avec l'accord de la communauté, comme le souligne la HEV (Hauseigentümerverband) Suisse.
Comment financer la propriété par étage ?
L'acheteur d'une propriété par étage dispose des mêmes possibilités de financement que l'acheteur d'une maison. Il s'agit par exemple de prêts privés, d'une hypothèque, d'un financement par fonds propres ou de l'avoir d'une caisse de pension. Les coûts comprennent les intérêts de l'hypothèque et les amortissements prescrits. Afin de prévoir une marge de sécurité suffisante, la capacité financière est calculée avec un intérêt théorique de 5 % sur le montant total du financement.
En tant que propriétaire, on a un droit spécial
Le propriétaire d'un appartement peut en principe y faire ce qu'il veut. Il peut transformer l'appartement comme il l'entend, modifier la répartition des pièces et choisir l'aménagement intérieur, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes : "Le droit spécial est limité à l'appartement et aux éventuelles pièces annexes telles que les caves, les greniers ou les locaux de bricolage, et ne s'étend donc pas à une place assise à l'extérieur, à une partie de jardin ou à une terrasse sur le toit", explique la HEV Suisse. Et d'ajouter : "Comme les éléments de construction extérieurs sont la propriété commune, le propriétaire individuel de l'appartement n'est pas non plus autorisé à les modifier sur le plan architectural sans l'accord de la communauté, par exemple en installant une antenne de télévision par satellite sur le parapet du balcon.
Le propriétaire fait partie d'une communauté
Tous les copropriétaires forment une communauté qui utilise, gère et préserve le terrain et l'immeuble. "La communauté n'est certes pas une personne morale, mais elle peut agir en justice de manière indépendante et être poursuivie en justice", expliquent les experts immobiliers de l'UBS. Et ils poursuivent : "Elle se réunit au moins une fois par an en assemblée des copropriétaires, au cours de laquelle des informations sont données et des décisions sont prises sur les dépenses ou les modifications du règlement qui, avec le règlement intérieur, définit la vie commune. "Les décisions sont prises à la majorité simple.
Pour que le quorum soit atteint, la loi stipule que la moitié de la communauté, qui est également titulaire d'au moins la moitié des quotes-parts, doit être présente. "Les modifications de l'acte constitutif, dans lequel sont consignées les quotes-parts de valeur, c'est-à-dire les parts des différentes unités dans la propriété globale, doivent être effectuées à l'unanimité", précisent les experts de l'UBS. Les décisions de l'assemblée des propriétaires par étage sont consignées dans le procès-verbal. Et les experts d'UBS de conseiller : "Les procès-verbaux donnent aux acheteurs intéressés une bonne image des relations entre les propriétaires par étage, du financement de l'entretien de l'immeuble et des frais courants. "Si une administration est mise en place, c'est elle qui rédige le procès-verbal.
Prendre en compte les coûts
L'association HEV Schweiz conseille également de tenir compte des coûts : "Le droit suisse fait une distinction entre les mesures de construction nécessaires, utiles et luxueuses, dont la prise de décision est soumise à des exigences d'approbation différentes au sein de l'assemblée des propriétaires par étage. Sauf disposition contraire dans le règlement, tous les frais - donc aussi les frais d'exploitation - sont répartis proportionnellement aux parts de valeur des appartements."