La politique de taux d'intérêt de la BNS a stoppé net le boom de la demande de logements collectifs en 2023. Qu'est-ce que cela signifie pour les caisses de pension? Et les prix remontent-ils après une baisse des taux directeurs? Plusieurs experts se penchent sur ces questions.

Pour les caisses de pension, l'immobilier résidentiel était jusqu'à récemment un bon investissement: il fournissait des plus-values à long terme, des revenus locatifs stables et un rendement supérieur à celui des obligations de la Confédération. Il n'est donc pas étonnant que les immeubles d'habitation aient eu la cote auprès des institutions de prévoyance pendant la période de taux bas; il n'est pas non plus étonnant que la part de l'immobilier dans la fortune de placement ait constamment augmenté. Mais il n'est pas non plus étonnant que le tournant des taux d'intérêt ait laissé des traces sur le marché et dans les portefeuilles.

Les prix de l'immobilier résidentiel ont baissé en 2023

En effet, les prix de l'immobilier résidentiel ont baissé d'environ 4.4% en 2023, explique Robert Weinert, responsable de la recherche chez Wüest Partner. En outre, le volume des transactions dans toute la Suisse était l'année dernière inférieur d'environ 35% à la moyenne à long terme. Mais les experts immobiliers d'UBS relativisent: Les prix des transactions corrigés de la qualité ont globalement augmenté d'environ 36% depuis le début de l'année 2013 - et tout particulièrement en 2022. La perte de valeur de 4.4% en 2023 ne correspond donc pas tout à fait à la moitié de la hausse de l'année précédente. Weinert attribue la forte croissance jusqu'au premier trimestre 2022 au fait que, chez de nombreux investisseurs institutionnels, il régnait encore une situation d'urgence en matière de placements jusqu'à la veille du tournant des taux d'intérêt et que, par conséquent, la disposition à payer pour l'immobilier a continué à augmenter fortement malgré des prix déjà élevés.

Après le retournement des taux d'intérêt au deuxième trimestre 2022, certaines caisses de pension ont optimisé leurs portefeuilles de manière stratégique. En conséquence, juste après le retournement des taux, les objets négociés étaient un peu plus petits et de moindre qualité - la transaction moyenne en 2022 était inférieure de 15% à la moyenne à long terme. Par rapport au second semestre 2022, les immeubles collectifs négociés en 2023 étaient certes moins nombreux, mais de nouveau de meilleure qualité, comme l'expliquent les experts d'UBS.

Les caisses de pension n'ont donc pas perdu d'argent en 2023 avec l'immobilier?

Robert Weinert et Claudio Saputelli, responsable Global Real Estate de l'UBS CIO, ainsi que Patric Caillat, gestionnaire de fonds à l'UBS Fondation de placement, sont d'avis que cela aurait pu être le cas. Ils avancent plusieurs raisons à cela. Ainsi, les caisses de pension poursuivent une stratégie buy-and-hold à long terme avec leurs placements immobiliers directs; elles ne se comportent pas comme d'autres investisseurs plutôt orientés buy-and-sell. Il y aurait donc tout au plus eu une perte si une institution de prévoyance avait acheté un bien en 2022 et l'avait revendu en 2023.

Les caisses de pension financeraient en outre les biens immobiliers sur leurs fonds propres. Une hausse des taux d'intérêt pour les capitaux étrangers n'aurait donc pas d'effets négatifs - au contraire: les caisses de pension pourraient appliquer le taux d'intérêt de référence plus élevé à leurs loyers existants et augmenter ainsi le rendement de leur capital.

Les caisses de pension préfèrent en outre les immeubles d'habitation pour leurs placements directs, car ils sont moins volatils que les bureaux et les surfaces de vente; avec un risque de vacance nettement plus faible, ils offrent des revenus locatifs stables et permettent ainsi une planification plus précise des liquidités.

Les baisses de taux d'intérêt auront un impact sur le taux hypothécaire de référence

Compte tenu de la faiblesse de l'inflation, la question n'est pas pour Saputelli de savoir si la BNS baissera son taux directeur en 2024; il s'agit plutôt de savoir quand et de combien. Saputelli prévoit trois étapes (la première a eu lieu le 21 mars) et table sur un taux d'intérêt de 1% à la fin 2024.

Ces baisses de taux se répercuteraient également, avec un certain retard, sur le taux d'intérêt de référence hypothécaire, comme il l'explique, en supposant, tout comme Weinert, qu'il restera au niveau actuel de 1.75% au moins jusqu'à fin 2024. Selon eux, une nouvelle hausse à 2% est peu probable (mais pas exclue si, contre toute attente, l'inflation devait dépasser nettement la barre des 2%). Les hypothèques du marché monétaire réagiraient plus directement aux augmentations des taux d'intérêt, mais cela n'aurait pas d'influence sur le taux de référence.

Or en béton ou Confédéré?

Selon les experts, les caisses de pension suisses ont triplé leurs placements immobiliers au cours des 15 dernières années, en raison de l'augmentation du capital de placement des institutions de prévoyance, mais aussi de la politique de taux bas de la BNS. Entre-temps, les obligations fédérales à 10 ans permettent à nouveau d'obtenir un rendement positif, la baisse attendue du taux directeur de la BNS étant déjà prise en compte dans les prix des emprunts fédéraux: fin février 2024, le rendement des Suisses était de 0.92%; UBS prévoit encore 0.7% fin 2024. En revanche, le rendement initial net médian des immeubles d'habitation était de 3.1% l'année dernière.

La baisse des taux d'intérêt directeurs devrait entraîner une augmentation du volume des transactions dans l'immobilier résidentiel, et donc une baisse des rendements nets. Weinert ne s'attend toutefois pas à une nouvelle flambée des prix de l'immobilier résidentiel. La raison en est, selon lui, la part encore élevée de l'immobilier dans la plupart des portefeuilles des caisses de pension.

De nombreuses caisses de pension avaient une quote-part de biens immobiliers allant jusqu'à 50% à la fin 2022.

La baisse des cours des actions entraîne une augmentation relative de la part de l'immobilier, qui est limitée par l'OPP à 30% du portefeuille total. Selon une étude de la société de conseil Complementa datant de juillet 2023, une caisse de pension suisse sur trois avait une part d'immobilier allant jusqu'à 40% à la fin 2022 et même jusqu'à 50% pour une sur quinze.

Entre-temps, les experts estiment que la quote-part de l'immobilier devrait revenir majoritairement dans le vert pour la plupart d'entre eux (notamment) grâce aux bourses plus fortes en 2023. Et ils le savent: Certaines institutions de prévoyance ont dû vendre des placements immobiliers pour respecter la fourchette - et ce, notons-le, sur un marché illiquide avec un volume de transactions en baisse de 30% par rapport à l'année précédente. Elles ont donc été contraintes de vendre les plus liquides de leurs actifs illiquides - par exemple des parts de fonds immobiliers cotés en bourse, qui étaient déjà en baisse. Selon les experts, les frais de rachat, que de nombreux fonds immobiliers et fondations de placement ont augmentés - notamment pour protéger leurs investisseurs - ont également eu un effet négatif sur les revenus. Les experts expliquent: «Les caisses de pension ont tiré les leçons de telles expériences. On peut donc supposer qu'elles continueront d'optimiser leurs portefeuilles immobiliers de manière ciblée, mais qu'elles n'augmenteront plus jusqu'à un niveau proche de la limite de 30%.»