Die Einwanderung ist der zentrale Haupttreiber für die aktuell überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung und hat aufgrund der Erholung auf dem Arbeitsmarkt ihre Abschwächungstendenz der vergangenen zwei Jahre überwunden, schreibt Credit Suisse (CS) in ihrem Immobilien Monitor fürs zweite Quartal 2011.
Einwanderung nimmt wieder zu
Die Einwanderung werde im laufenden Jahr wohl wieder an Tempo zulegen. Für dieses Jahr erwartet Credit Suisse einen Wanderungssaldo von knapp 70'000 Personen, was einer Erhöhung von rund 9% gegenüber dem Vorjahreswert entspreche. Erste Zahlen zum aktuellen Jahr würden diese Einschätzung klar bestätigen. Damit seien die Chancen gross, dass die Schweizer Bevölkerung im aktuellen Jahr erneut überdurchschnittlich wachsen werde. Dies werde neben dem günstigen Zinsumfeld die Wohnraumnachfrage voraussichtlich hochhalten, wenngleich von der Einkommensseite der Haushalte her weiterhin wenige Impulse ausgingen.
Zinsen bleiben vorerst tief
Aufgrund der anhaltenden Frankenstärke habe die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Juni erneut von einer ersten Zinserhöhung abgesehen. Auch in naher Zukunft werde der starke Franken die Nationalbank wohl davon abhalten, die Zinsen markant zu erhöhen, wie CS erklärt. Es werde sogar immer wahrscheinlicher, dass es im laufenden Jahr zu überhaupt keiner Zinserhöhung komme. Dies obwohl die SNB die Situation auf dem Immobilienmarkt neben der Frankenstärke als Hauptrisiko diagnostiziert habe. Erst mit steigenden Leitzinsen werde sich die Flex-Rollover-Hypothek erhöhen. Im Zwölfmonatshorizont erwartet CS einen Anstieg um rund 75 Basispunkte.
Die mittel- und langfristigen Hypothekarzinsen hätten sich bereits deutlich von ihren Tiefstständen gelöst. Ihr Anstieg könne aber in den kommenden Monaten etwas ins Stocken geraten, denn kurzfristig könne es immer wieder zu Schwankungen kommen, wie das jüngst im Zuge der Verschärfung der Euro-Schuldenkrise (Portugal, Griechenland) der Fall gewesen sei. Im Zwölfmonatshorizont sei bei den Fix-Hypotheken je nach Laufzeit ausgehend vom aktuellen Niveau mit einem Anstieg zwischen 60 und 80 Basispunkten zu rechnen.
Zuwanderung verhindert Überangebot am Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt ist laut CS von langen Produktionszeiten gekennzeichnet. Investoren überschätzten regelmässig den Bedarf an Wohnraum, so dass es am Ende eines Wohnbauzyklus zu einem Überschiessen des Angebots und damit zu steigenden Leerständen käme. Der letzte Immobilienzyklus sei eine Ausnahme gewesen. Die durch den freien Personenverkehr mit der Europäischen Union (EU) ausgelöste Zuwanderungswelle habe ein Überangebot am Ende des Wohnbauzyklus verhindert.
Die günstigen Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum würden auch das aktuelle Jahr kennzeichnen, was die Nachfrage nach Wohneigentum weiter stütze. Credit Suisse erwartet daher eine anhaltende Verlagerung von der Miete ins Eigentum. Insgesamt würden sich Angebot und Nachfrage vergleichsweise ähnlich bewegen, so dass der Schweizer Wohnimmobilienmarkt weiterhin von hoher Stabilität geprägt sei. Für das Jahr 2011 erwartet CS eine sich fortsetzende leichte Entspannung. Die im Vergleich zum Vorjahr grössere Zahl neu auf den Markt kommenden Wohnungen würde einer in etwa gleich bleibenden Mehrnachfrage gegenüberstehen. CS rechnet mit einem Plus von rund 3'000 leerstehenden Wohnungen, was zu einer Leerwohnungsziffer in der Nähe der 1%-Marke führe.
Preisdynamik legte im ersten Quartal weiter zu
Die Transaktionspreise der Eigentumswohnungen haben sich im 1. Quartal 2011 laut Credit Suisse weiter erhöht. Im Schweizer Mittel sei der Preis einer mittleren Eigentumswohnung 8,6% über dem Vorjahreswert gelegen. Das jährliche Preiswachstum von Ende 2004 bis Ende 2009 habe sich bei 5,6% bewegt, dasjenige im Jahr 2010 bei 6,1%. Die Preisdynamik habe sich demnach im 1. Quartal 2011 nochmals beschleunigt.
Preise sollen in den nächsten Quartalen abflachen
Flächendeckend könne auf dem Schweizer Immobilienmarkt aber nicht von einer Überhitzung gesprochen werden, wie CS erklärt, auch wenn die Temperatur in gewissen Regionen als erhöht zu bezeichnen sei. Kräftige Signale von der Wohnungsproduktion, die auch von den guten Finanzierungsbedingungen profitiere und immer besser in Schwung käme, würden eine erhöhte Ausweitung des Wohnungsbestandes erwarten lassen und dürften den Preisauftrieb mittelfristig mildern. Für die nächsten Quartale rechnet CS mit einer Abflachung der zuletzt beobachteten Preisdynamik, da sie keine weiteren Aufholeffekte mehr sehe, welche zu einer weiteren Preisbeschleunigung führen könnten.